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Parâmetros do Modelo

Variáveis K e G do modelo de Gordon. Para mais informações, consulte a seção de ajuda mais abaixo.

K — Taxa mínima de retorno 12,0%

Retorno anual mínimo exigido. Tipicamente entre 8% e 15%.

G — Crescimento esperado dos dividendos 0,0%

Para a maioria dos FIIs use 0%. Deve ser sempre menor que K.

Comparar FIIs

Compara até 3 FIIs lado a lado usando os mesmos K e G definidos acima. O DY de cada fundo é obtido automaticamente.

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Sobre o Modelo de Gordon

O que é o Modelo de Gordon?

O Modelo de Gordon (ou Gordon Growth Model) é um método de precificação criado pelos economistas Myron Gordon e Eli Shapiro em 1956. Ele estima o valor justo de um ativo com base nos dividendos que ele distribui e na taxa de crescimento esperada desses dividendos.

A ideia central é simples: um ativo vale a soma de todos os dividendos futuros que ele vai pagar, trazidos a valor presente. O modelo assume que esses dividendos crescem a uma taxa constante para sempre (perpetuidade).

A fórmula

P =

K − G

Variável	Significado
P	Preço teto — valor máximo a pagar pela cota
D	Dividendos por cota pagos em 1 ano (R$)
K	Taxa mínima de retorno exigida pelo investidor (% a.a.)
G	Taxa de crescimento esperada dos dividendos (% a.a.)

K deve ser sempre maior que G. Se G ≥ K, o denominador se torna zero ou negativo e o modelo perde o sentido matemático.

Usualmente, adota-se um valor de K de no mínimo a taxa Selic corrente, tendo em vista que o investimento em FIIs envolve o risco de renda variável. Desse modo, via de regra, espera-se que seu retorno seja maior que o da renda fixa. Por outro lado, G costuma ser próximo de zero, especialmente para FIIs de tijolo, que tendem a ter dividendos mais estáveis e com pouco crescimento em 1 ano.

Exemplo prático

Imagine o FII fictício ABCD11 com os seguintes dados:

Último dividendo mensal: R$ 0,80/cota

Dividendo anual (× 12): R$ 9,60/cota

Preço de mercado: R$ 95,00

Taxa mínima exigida: K = 12% a.a.

Crescimento esperado: G = 0% (comum em FIIs)

Calculando o preço teto

P =

9,60

0,12 − 0,00

9,60

0,12

= R$ 80,00

Com preço em R$ 95,00 e teto em R$ 80,00, a margem é −18,75%: Acima do Teto

Se o preço caísse para R$ 64,00, a margem seria +20%: Ótima Oportunidade

E se G = 3%?

P =

9,60

0,12 − 0,03

9,60

0,09

= R$ 106,67

Com G = 3%, o teto sobe para R$ 106,67 — e o FII a R$ 95,00 ficaria com margem de +10,9%: Dentro do Teto

Prós e Contras

Prós

Simples: apenas 3 variáveis (D, K e G)
Ideal para FIIs de tijolo com renda estável
Permite comparar múltiplos FIIs com os mesmos parâmetros
Uso reverso: revela o retorno implícito do mercado
Disciplina o investidor antes de comprar

Contras

Assume crescimento constante — raramente verdadeiro
Muito sensível a K e G: 0,5% pode mudar o teto em 10%+
Não funciona bem para FIIs de papel (CRI/CRA)
Ignora o valor patrimonial (P/VP)
Não captura crescimento via novas emissões

Quando usar (e quando não usar)

Tipo de FII	Modelo de Gordon	Alternativa
Tijolo (shoppings, lajes, galpões)	Funciona bem	—
Híbrido (tijolo + papel)	Use com cautela	Combine com P/VP
Papel (CRI, LCI, CRA)	Pouco adequado	P/VP + spread CDI/IPCA
Desenvolvimento	Não recomendado	Fluxo de caixa descontado

Dica: O Modelo de Gordon é uma ferramenta de triagem, não de análise completa. Use-o para identificar FIIs que merecem atenção e analise fundamentos como vacância, qualidade dos imóveis, histórico de dividendos e gestão do fundo.