FII Preço Teto

O que é o Modelo de Gordon?

O Modelo de Gordon (ou Gordon Growth Model) é um método de precificação criado pelos economistas Myron Gordon e Eli Shapiro em 1956. Ele estima o valor justo de um ativo com base nos dividendos que ele distribui e na taxa de crescimento esperada desses dividendos.

A ideia central é simples: um ativo vale a soma de todos os dividendos futuros que ele vai pagar, trazidos a valor presente. O modelo assume que esses dividendos crescem a uma taxa constante para sempre (perpetuidade).

A fórmula

P =

D

K − G

Variável	Significado
P	Preço teto — valor máximo a pagar pela cota
D	Dividendos anuais por cota (R$)
K	Taxa mínima de retorno exigida pelo investidor (% a.a.)
G	Taxa de crescimento esperada dos dividendos (% a.a.)

⚠️ K deve ser sempre maior que G. Se G ≥ K, o denominador se torna zero ou negativo e o modelo perde o sentido matemático.

Exemplo prático

Imagine o FII fictício ABCD11 com os seguintes dados:

📌 Último dividendo mensal: R$ 0,80/cota

📌 Dividendo anual (× 12): R$ 9,60/cota

📌 Preço de mercado: R$ 95,00

📌 Taxa mínima exigida: K = 12% a.a.

📌 Crescimento esperado: G = 0% (comum em FIIs)

Calculando o preço teto

P =

9,60

0,12 − 0,00

=

9,60

0,12

= R$ 80,00

Com preço de mercado em R$ 95,00 e teto em R$ 80,00, a margem é (80 − 95) / 80 = −18,75%: 🔴 ACIMA DO TETO

O FII está caro em relação ao que os dividendos justificam com K = 12%. Se o preço caísse para R$ 64,00, a margem seria +20% ✅ ÓTIMA OPORTUNIDADE

E se G = 3%?

P =

9,60

0,12 − 0,03

=

9,60

0,09

= R$ 106,67

Com G = 3%, o teto sobe para R$ 106,67 — e o FII a R$ 95,00 estaria 🟡 DENTRO DO TETO com +10,9% de margem. Isso mostra como G tem grande impacto no resultado.

Prós e Contras

✅ Prós

Simples: apenas 3 variáveis (D, K e G)
Ideal para FIIs de tijolo com renda estável
Permite comparar vários FIIs com os mesmos parâmetros
Uso reverso: dado o preço atual, revela o retorno implícito do mercado
Disciplina o investidor — força um critério antes de comprar

❌ Contras

Assume crescimento constante, o que raramente ocorre na prática
Muito sensível a K e G: variação de 0,5% pode mudar o teto em 10%+
Não funciona bem para FIIs de papel (CRI/CRA)
Ignora o valor patrimonial (P/VP)
Não captura crescimento via novas emissões de cotas

Quando usar (e quando não usar)

Tipo de FII	Modelo de Gordon	Alternativa
Tijolo (shoppings, lajes, galpões)	✅ Funciona bem	—
Híbrido (tijolo + papel)	⚠️ Use com cautela	Combine com P/VP
Papel (CRI, LCI, CRA)	❌ Pouco adequado	P/VP + spread CDI/IPCA
Desenvolvimento	❌ Não recomendado	Fluxo de caixa descontado

💡 Dica: O Modelo de Gordon é uma ferramenta de triagem, não de análise completa. Use-o para identificar FIIs que merecem atenção e, em seguida, analise fundamentos como vacância, qualidade dos imóveis, histórico de dividendos e gestão do fundo.